Es kann ein Recht auf Mietminderung bestehen, wenn in einer Wohnung Schimmel auftritt. Hierbei ist jedoch relevant, das der Mangel nicht schon vor Vertragsschluss bekannt war oder der Mieten den Mangel selbst herbeigeführt hat. Es gibt keine pauschale Aussage, wie hoch eine eventuelle Mietminderung realistisch angesetzt werden kann. Anbei möchten wir Ihnen eine Orientierung über die richtige Vorgehensweise im Fall von Schimmel in Ihrer Mietwohnung aufzeigen.
Die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99).
Sollten Sie einen Schimmelbefall entdecken haben Sie als Mieter die Pflicht diesen gem. §536c Abs. 1 BGB unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser einer weiteren Ausbreitung frühzeitig entgegenwirken kann.
Selbst bei einem bloßen Verdacht (muffiger oder modriger Geruch) sollte der Vermieter informiert werden.
Bei der Mängelanzeige sollte dem Vermieter gegenüber eine angemessene Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt werden.
In diesem Zusammenhang steht der Mieter in der Beweislast, dass dieser dem Vermieter gegenüber den Mangel auch angezeigt hat (BGH 05.12.2012 Az. VIII ZR 74/12). Wird eine solche Mängelanzeige nicht getätigt, kann sich nicht auf das Rechts zur Mietminderung wegen des Mangels berufen werden.
Liegt somit ein Mangel vor, welche die Bewohnbarkeit des Mietobjekts negativ beeinflusst, tritt gem. § 536 Abs. 1 S. 2 BGB eine Minderung der Miete kraft Gesetzes ein. Jedoch darf hier nicht zu voreilig eine Mietminderung durchgesetzt werden. Hier ist die Bewertung der Ursache von maßgeblicher Bedeutung.
Es ist natürlich nicht ausgeschlossen, dass die Schimmelbildung auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Durch den Mietvertrag entsteht für den Mieter auch die Pflicht sorgsam mit der Mietsache umzugehen, dies umfasst auch die Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden. Der Mieter muss, soweit dies ihm gegenüber zumutbar und darstellbar ist, derartige Schäden unterbinden. Hier werden, sofern keine gesonderten Vereinbarungen im Zuge des Mietvertrags geschlossen wurden, keine außergewöhnlichen Pflichten, welche über ein normales heizen und lüften hinausgehen gefordert. Sollten im Mietvertrag explizit auf Vorgaben zum Lüften und Heizen eingegangen worden sein, dürfen diese das Recht des Mieters auf ungestörtes Wohnen nicht in unzumutbarer Weise beschränken (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06). Hier werden dreimaliges tägliches Querlüften und ein bis zu 15-minütiges Stoßlüften zum Beispiel nach dem Kochen oder Duschen als durchaus zumutbar erachtet (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99). Der Bundesgerichtshof hat im Mietrecht sogar für das Verlangen eines viermaligen Lüftens pro Tag grünes Licht gegeben (BGH 18.04.2007 Az. VIII ZR 182/06).
Sollte nun trotz dieser Maßnahmen ein Schimmelbefall auftreten, ist dies grundsätzlich außerhalb des Verantwortungsbereichs des Mieters und kann somit eine Mietminderung gerechtfertigten. War dem nicht der Fall, kann der Mieter für den Schimmel verantwortlich sein und somit keine Mietminderung rechtfertigen (BGH 11.07.2012 Az. VIII ZR 138/11). Selbst wenn die Schimmelbildung durch häufigeres Heizen oder Lüften, welches über das normale Maß hinausgeht, hätte verhindert werden können, ist dennoch eine Mietminderung möglich (LG Hbg. 29.08.1997 Az. 311 S 88/96). Der Mieter hat nicht die Pflicht eventuelle Mängel durch unzumutbares Verhalten auszugleichen. Sollte der Mieter ein fensterloses Bad haben, ist ein Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten durch den Mieter ausgeschlossen (LG BO 08.11.1991 Az. 5 S 100/91).
Ein weiterer nicht unerheblicher Schimmelfaktor ist die Möblierung. Hier ist durch den Mieter sorge zu tragen, dass eine Tauwasserbildung bei einem Abstand der Möbel von wenigen Zentimetern zur Zimmerwand von Beginn an ausgeschlossen werden kann.
Jedoch ist der Mieter berechtigt die gesamte Wohnfläche mit üblicher Möblierung zu nutzen. (LG Lü. 07.03.2014 Az. 1S 106/13)
Sollten eventuell durch Sondereffekte die Feuchtigkeit in einem höheren Maße (z.B. durch Aquarien oder Pflanzen) in der Wohnung in die Höhe getrieben werden, ist der Mieter verpflichtet dies durch entsprechendes Lüftungsverhalten auszugleichen.
Meist ist der Vermieter in der Verantwortung wenn es um Baumängel geht. Ein Verschulden des Vermieters liegt ebenso vor, wenn dieser durch den Vermieter auf einen Schimmelschaden hingewiesen wurde, jedoch keine angemessene Reaktion unternommen hat (KG Bln. 09.03.2006 Az. 22 W 33/05)
In der Vergangenheit gab es unzählige Urteile über diverse Mietminderungen. Wie bereits zu Beginn genannt, ist eine pauschale Aussage nicht darstellbar. Maßgeblich zur Mietminderung ist vor allem die Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache, wobei hier die Anzahl der Räume und das Ausmaß maßgeblich sind. Weiterhin ist der Umstand einer Gesundheitsgefährdung ausschlaggebend. Hier stehe ich Ihnen als Sachverständiger gerne zur Verfügung.
Nachfolgend möchte ich Ihnen eine grobe Orientierung über getätigte Urteile und deren jeweilige Mietminderung geben. Eine Rechtsberatung hierzu kann und darf nur ein Rechtsanwalt bzw. ein Fachanwalt für Mietrecht vollziehen.